부동산 상속이나 증여 시 가장 먼저 고려해야 할 문제는 세금의 규모가 아닌 재산가액의 평가다. 세법은 실제 시가를 가장 우선 반영하도록 설계되어 있으며, 같은 부동산이라도 시가로 인정되는 금액이 다르면 과세표준이 달라져 납부세액이 수천만 원 차이가 날 수 있다.

따라서 상속과 증여의 시작점은 재산가액을 어떻게 평가하느냐에 있다.시가의 핵심은 실제 거래가를 포함한 다양한 금액이 시가로 인정될 수 있다는 점이다.

실제 매매가액은 물론 감정평가금액, 공매·경매 낙찰가액, 수용보상금액 등도 시가로 인정될 수 있다. 다만 특수관계인 간 거래처럼 객관성이 부족한 거래는 시가로 인정받기 어렵다.

또 평가기준일과 평가기간도 함께 고려된다. 상속의 경우 피상속인이 사망한 날이 기준이고, 증여의 경우 실제 재산을 증여한 날이 기준이다.

여기에 6개월 전후의 거래 사례를 함께 살펴보는 기간도 반영되며, 유사매매사례가액이 중요한 역할을 한다.거래 사례가 충분치 않다면 감정평가를 활용하는 것이 일반적이다.

원칙적으로 두 곳 이상의 감정평가법인으로부터의 평가금액 평균을 사용하지만, 기준시가가 10억 원 이하인 부동산은 한 곳의 감정평가로도 인정받을 수 있다. 이처럼 적정한 시가를 확보하는 것이 향후 세무상 분쟁 가능성을 크게 줄인다.

거래 사례가 없고 감정평가도 어려운 경우에는 보충적 평가방법이 적용되는데, 토지는 개별공시지가를, 주택은 공동주택가격 또는 개별주택가격을, 상가나 오피스텔은 국세청 고시 가격을, 건물은 기준시가를 활용하는 것이 일반적이다. 다만 보충적 평가방법은 예외적 수단으로, 시가가 존재한다면 이를 무시하고 보충적 방법을 선택하는 것은 허용되지 않는다.

유사매매사례가액은 특히 아파트처럼 거래가 활발한 부동산에서 중요한 평가 기준으로 작용한다. 주변의 거래 사례를 미리 파악해 두는 것이 유리하며, 시가의 차이에 따른 세금 차이가 큰 만큼 지역별 가격 차이에 대한 이해도 필요하다.

증여세와 상속세의 결정은 단순히 재산을 이전하는 과정이 아니라 재산가액의 평가 방식에 따라 크게 달라지는 구조이므로, 시가 인정 여부, 감정평가 필요성, 유사매매사례 활용 여부를 종합적으로 판단하는 것이 중요하다....